Regularização de Imóvel
Entenda os principais temas que você precisa saber sobre Regularização de Imóvel. Somos um escritório de advocacia com advogados especialistas em São Paulo SP
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Advogados Especialistas em Regularização de Imóvel
Usucapião Ordinária e Extraordinária
Diferença entre Propriedade e Posse
Regularização Através do Cartório
Construção abandonada
Auto de Regularização e Meu Imóvel Regular
Regularização Declaratória
Prestamos assessoria jurídica em todas as etapas do projeto imobiliário, seja de pequena, média ou alta complexidade, envolvendo desde a negociação do terreno até o pós-venda.
Dentre os principais serviços, destacam-se:
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Usucapião – Regularização de Imóvel – Se você adquiriu um imóvel apenas com o “Contrato de Compra e Venda” e não sabe como regularizá-lo, saiba que é possível. Entenda como.
Diversas são as causas que podem manter o imóvel com a documentação irregular, como por exemplo, não ter escritura pública; construção irregular; Terreno em área maior; falta de inventário, dentre outras situações.
Primeiramente, cumpre esclarecer que, quem possui apenas contrato de compra e venda não é dono, mas sim, POSSUIDOR! Ou seja, o contrato de compra e venda não é capaz de transferir a propriedade do imóvel, mas tão somente, a posse deste, daí a importância do usucapião para regularização do imóvel.
Mas então para que serve o contrato, já que ele não transfere a propriedade do bem?? Serve para facilitar a regularização do imóvel! Como assim? Embora o contrato de compra e venda, também conhecido como “contrato de gaveta” não transfira a propriedade, ele é importante para o processo de usucapião judicial ou extrajudicial.
O Usucapião é capaz de Regularizar Imóvel sem escritura pública. É cabível para quem detém a posse do bem, que pode ser comprovada, além de outros meios, pelo contrato de compra e venda.
No direito brasileiro existem diversas espécies usucapião. Hoje, abordaremos as mais conhecidas, que são: a usucapião extraordinária e a ordinária.
A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil, e é considerada a modalidade mais corriqueira no direito brasileiro por ser a mais simples em termos qualitativos.
Requisitos: Para essa espécie, basta o animus domini (que o possuidor aja como dono, cuide do bem como se dono fosse), requisito exigido em todas as espécies de usucapião, e que tenha a posse pacífica sobre o imóvel pelo prazo de 15 anos ininterruptos.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóv
Assim, o usucapião para regularizar o imóvel serve para os casos em que o imóvel foi vendido através de contrato de compra e venda. Ou “de boca”, sem qualquer contrato ou documento que comprove o pagamento. Ou até mesmo, para quem não comprou o bem, mas que está na posse pacífica e ininterrupta do mesmo há pelo menos 15 (quinze) anos e, pretende reclamar a propriedade do imóvel.
Cumpre destacar que o prazo de 15 (quinze) anos para a usucapião extraordinária poderá ser reduzido para 10 (dez) anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras e serviços de caráter produtivo dando função social a posse.
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A usucapião ordinária, por sua vez, está prevista no artigo 1.242 do Código Civil, e exige o preenchimento de mais requisitos que a usucapião extraordinária.
Requisitos: Nessa modalidade, além do tempo de 10 (dez) anos de posse mansa ininterrupta e animus domini (agir como dono), será necessário também justo título (que pode ser o contrato de compra e venda) e a boa boa-fé, que é a crença do possuidor de que o imóvel não tem outro dono, pois acredita que o bem é legitimamente seu.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Portanto, a ação de usucapião ordinária serve justamente para regularizar imóveis que foram vendidos apenas com contrato de compra e venda. Por isso, o prazo é menor do que a usucapião extraordinária que não exige a apresentação de nenhum título (contrato).
No Usucapião para Regularizar imóvel é possível que eu some o tempo que estou no imóvel com o tempo de posse dos meus antecessores. Por exemplo, Se a pessoa que me vendeu morou no imóvel por 10 anos e eu já estou no imóvel a 5 anos, tenho, para fins de Usucapião – Regularização de Imóvel, o tempo total de 15 anos.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Pois é, não é tão complicado assim! Dependendo do tempo que estiver no imóvel e da documentação para comprovação dos requisitos citados acima, pode ser ainda mais simples!
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O Novo Código de Processo Civil, com o intuito de desburocratizar e simplificar o procedimento, admitiu o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o bem.
Com isso, o procedimento tornou-se bem mais simples e rápido se comparado com as intermináveis ações de usucapião judicial.
O pedido de Usucapião tem fundamento alicerçado em nossa CF/88 em seus arts. 183 e 191, bem como, no Código Civil a partir do artigo 1.238; na Lei de Registro Publicos nº 6.015/73 e no Provimento 65/2017 do CNJ.
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.
Deste modo, em algumas situações não é mais necessário ingressar com a ação na via judicial, podendo ser realizado o procedimento diretamente cartório do registro de imóveis, o que torna o procedimento mais rápido. Contundo, vale ressaltar que, tanto na esfera judicial quanto na extrajudicial é indispensável que a parte seja representada por um advogado.
Você que ficou curioso para saber quando é possível utilizar a ação de usucapião pela via mais rápida, que é a extrajudicial ou ficou com dúvidas sobre o conteúdo deste texto entre em contato com o nosso escritório para poder esclarece-las através do nosso WhatsApp
Você já deve ter visto na sua cidade alguma construção que esteja com uma aparência de abandono, que há muitos anos ninguém mexe ou entra no local.
Esse tipo de construção abandonada traz um aspecto negativo à vizinhança, passando a impressão de “descaso” ao local, desvalorizando todos os imóveis da intermediação e atraindo, dentre outros eventos, acúmulo de lixo e animais transmissores de doenças.
Certamente os donos da obra e a construtora por ela responsável percebem um dos maiores prejuízos com esse tipo de situação, haja vista que um prédio abandonado, notadamente quando de natureza residencial, representa pessoas que não conseguiram ter a sua casa própria e uma construtora que não conseguiu realizar aquilo para qual ela foi contratada.
E, falando em construção abandonada, você já parou para pensar o que pode ser feito para reduzir os prejuízos, ou, até mesmo, recuperar esse imóvel, e ficou sem entender como prosseguir?
Neste artigo esclareceremos suas dúvidas e explicaremos que o prosseguimento e conclusão de uma construção abandonada pode ser mais simples do que se imagina.
Especialmente nas obras em que houve o registro da incorporação e a constituição do patrimônio de afetação, há soluções e formas para que a construção seja finalizada, ainda que a incorporadora responsável esteja falida.
Venha então conhecer o que fazer com uma construção abandonada e quais são as opções dos adquirentes para resolver esse caso.
Vamos focar principalmente naquelas construções que foram realizadas no âmbito da Lei 4.591/64, mais conhecida como “Lei de Incorporações” e que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, bem como os procedimentos que estão ali previstos para que possa ser dado o prosseguimento à construção abandonada pelos adquirentes de unidades no empreendimento.
Mediante procedimento administrativo e a pedido do proprietário ou possuidor, a Prefeitura expede Certificado de Regularização quando da conclusão de obra ou serviço executado sem prévia licença da Prefeitura, para o qual seja obrigatória a emissão de Alvará de Execução, desde que observadas:
I – as prescrições da LOE e LPUOS vigentes durante o período da construção e a edificação esteja adaptada às condições de segurança e acessibilidade estabelecidas neste Código;
II – a legislação edilícia e urbanística vigente na ocasião da emissão do Certificado de Regularização.
Documentação necessária (estabelecida na Portaria nº 221/SMUL-G/2017):
3.E.1. Levantamento planialtimétrico para verificação das dimensões, área e localização do imóvel, quando necessário.
3.E.2. No tocante à parte da edificação existente considerada regular deve ser apresentada documentação que comprove a sua regularidade, tais como:
3.E.2.1. Planta aprovada acompanhada de “habite-se”, ou Auto de Vistoria ou Certificado de Conclusão;
3.E.2.2. Planta regularizada com Auto de Regularização correspondente; ou
3.E.2.3. Constar como regular no setor de edificações regulares do Cadastro de Edificações do Município.
3.E.2.3. Peças gráficas do projeto simplificado da edificação executada, contendo todos os elementos para a caracterização da regularização da edificação, com folha de rosto no padrão Prefeitura.
3.E.3. Declarações assinadas pelo profissional habilitado:
a) De conformidade da edificação no que diz respeito aos aspectos interiores da edificação em relação às disposições do COE e legislação correlata;
b) Do cumprimento dos itens aplicáveis à edificação de acordo com o que dispõe a legislação municipal, NBR 9050 e legislação correlata.
3.E.4. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB para locais de reunião com capacidade superior a 100 (cem) pessoas e edificações não residenciais com área superior a 750,00 m2 (setecentos e cinquenta metros quadrados), dispensado para edificações residenciais unifamiliares e para os conjuntos habitacionais agrupados horizontalmente.
3.E.5. Certificado de Segurança ou documento equivalente nos casos em que a edificação necessitar de Sistema Especial de Segurança;
3.E.6. Certificado de Quitação do Imposto Sobre Serviços – ISS relativo à obra ou serviço executado.
3.E.7. Foto aérea comprovando a época da conclusão da edificação para os processos enquadrados no inciso I do artigo 36 e no artigo 109 do COE.
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A Prefeitura de São Paulo publicou em outubro de 2019 a Lei de Regularização de Edificações – Lei nº 17.202/2019, também conhecida como Lei de Anistia, e com isso dá oportunidade para os cidadãos se adequarem às normas de construção e de ocupação do solo da cidade.
Isso significa que a partir de agora todos os imóveis que apresentam algum tipo de irregularidade, que foram construídos até 2014 e que se enquadram nas regras da lei, poderão sre regularizados e se adequar às normas da Prefeitura.
Para facilitar e dar agilidade aos pedidos, foram estabelecidas modalidades de regularização, que levam em conta a complexidade da edificação.
Fonte: Prefeitura de SP
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